কেন রিয়েল এস্টেটের দাম 1 জুলাই থেকে বাড়বে এবং একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা জরুরি

2024 লেখক: Malcolm Clapton | [email protected]. সর্বশেষ পরিবর্তিত: 2023-12-17 03:48

নতুন আইনে ইকুইটি হোল্ডারদের অর্থ রক্ষা করা উচিত। তবে এতে সবচেয়ে বেশি লাভবান হবে ব্যাংকগুলো।

১লা জুলাই কি ঘটবে?

1 জুলাই, 2019 এ, আইনের সংশোধনী কার্যকর হয়, যা শেয়ার্ড কনস্ট্রাকশন মার্কেটে কোম্পানি এবং ক্লায়েন্টের মধ্যে সম্পর্কের নিয়ম পরিবর্তন করে।

বিকাশকারীরা আর বাড়ি তৈরির পর্যায়ে অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় করা লোকেদের অর্থ সরাসরি ব্যবহার করতে পারবেন না। এই তহবিল এসক্রো অ্যাকাউন্টে রাখা হবে। বস্তুটি চালু করার পরই কোম্পানি তাদের অপসারণ করতে পারবে।

ডেভেলপারদের ব্যাংক ঋণ নিতে হবে - অবশ্যই সুদে। Sberbank, উদাহরণস্বরূপ, তাদের 7-8% হারে ঋণ দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেয়, যা অনেক।

আর এই আইনের প্রয়োজন কেন?

ইক্যুইটি হোল্ডারদের অর্থ রক্ষা করার প্রয়াসে এটি আইনের উন্নতির পরবর্তী পর্যায়।

2004 সাল পর্যন্ত, শেয়ার্ড কনস্ট্রাকশনের জন্য কোন একক নিয়ন্ত্রক কাঠামো ছিল না, তাই বিভিন্ন প্রতারণামূলক স্কিম অনেকগুলি ক্লায়েন্টের কাছে একই অ্যাপার্টমেন্টের একাধিক বিক্রয়, সমস্ত অর্থ সহ বিকাশকারীর অন্তর্ধান ইত্যাদির আকারে বিকাশ লাভ করেছিল।

আইন 214-FZ শেয়ার্ড কনস্ট্রাকশন মার্কেটের পরিস্থিতি উল্লেখযোগ্যভাবে উন্নত করেছে। এটি ক্রেতাকে বস্তুর দ্বিগুণ বিক্রয় থেকে রক্ষা করে, ক্লায়েন্ট এবং বিকাশকারীর মধ্যে সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণ করে। কিন্তু প্রবিধান কোম্পানির দেউলিয়াত্বের বিরুদ্ধে বীমা করে না, যা খুব কমই ঘটে না। এখন নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের রেজিস্টারে ৮৮৭টি সমস্যা ভবন রয়েছে।

নতুন আইনটি ইক্যুইটি হোল্ডারদের এই ধরনের মামলা থেকে রক্ষা করার জন্য ডিজাইন করা হয়েছে। যদি কোম্পানি তার বাধ্যবাধকতা পূরণ না করে - নির্মাণ সম্পূর্ণ না করে, সময়সীমা মিস করে - তাহলে এসক্রো অ্যাকাউন্ট থেকে অর্থ ক্লায়েন্টকে ফেরত দেওয়া হবে।

একটি ভাল আইন মত মনে হচ্ছে. নাকি ধরা আছে?

এখানে কিছু সূক্ষ্মতা আছে। ইক্যুইটি হোল্ডারদের সুরক্ষার জন্য নতুন পদ্ধতিটি একটি ভাল উন্নতি। এটি এমন পরিস্থিতিগুলিকে বাদ দেয় যখন লোকেরা অর্থ ছাড়া, অ্যাপার্টমেন্ট ছাড়াই, কিন্তু অস্তিত্বহীন আবাসনের জন্য দীর্ঘমেয়াদী বন্ধক সহ।

যাইহোক, একই সময়ে, বিল্ডিং নির্মাণের জন্য বিকাশকারীর জন্য আরও বেশি খরচ হবে, যা অবশ্যই অ্যাপার্টমেন্টের খরচকে প্রভাবিত করবে। এবং আমরা অসমাপ্ত আবাসনের দাম সম্পর্কে কথা বলছি।

এটি আগে কীভাবে কাজ করেছিল তা এখানে: বিকাশকারী শেয়ারহোল্ডারের কাছ থেকে অর্থ নিয়েছিলেন এবং এই তহবিলগুলি ব্যবহার করার জন্য তাকে একটি ছাড় দিয়েছেন৷ এই ক্ষেত্রে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা এক ধরনের উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগ ছিল। আপনি, উদাহরণস্বরূপ, খনন পর্যায়ে 1.5 মিলিয়ন রুবেলে একটি বাড়ি কিনতে পারেন এবং 2 মিলিয়নের বাজার মূল্যের সাথে এটি প্রস্তুত করতে পারেন। এখন বিকাশকারীর এই ধরনের উদারতার জন্য অনেক কম কারণ রয়েছে: তাকে এখনও ব্যাঙ্কে সুদ দিতে হবে।

তাই নতুন বিল্ডিংগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম বাড়তে পারে: সংস্থাগুলি লোকসানে কাজ করবে না। তবে একটি শক্তিশালী প্রতিবন্ধকতাও রয়েছে - রাশিয়ানদের ক্রয় ক্ষমতা। যে পণ্যগুলি খুব ব্যয়বহুল, সেখানে কেবল কোনও ব্যবসায়ী নাও থাকতে পারে৷ সমীক্ষা অনুসারে, এখন ক্রেতারা এসক্রো অ্যাকাউন্টের সাথে নিরাপদ লেনদেনের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট মূল্যের 5% দিতে প্রস্তুত।

শেয়ার্ড কনস্ট্রাকশন অবজেক্টের দাম বৃদ্ধি অন্যান্য অ্যাপার্টমেন্টের খরচ আঁট করতে পারে। তবে প্রবৃদ্ধির হার নির্ভর করে বাজারের ওপর। 2018 সালে, প্রাথমিক বাজারে এবং এসক্রো অ্যাকাউন্টের আইন ছাড়াই বাড়ির দাম 4.35% বৃদ্ধি পেয়েছে, দ্বিতীয় বাজারে - 1.58% দ্বারা।

তাহলে কি অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়বে নাকি?

এ বিষয়ে নিশ্চিত করে কেউ বলতে পারছেন না। পূর্বশর্তগুলি ইঙ্গিত দেয় যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়বে। তবে বিকাশকারীরা নিজেরাই সবচেয়ে বেশি এই বিষয়ে কথা বলছেন। এটা সম্ভব যে এসক্রো অ্যাকাউন্টের আইন কার্যকর হওয়ার আগে তারা লোকেদের অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য চাপ দিচ্ছে। তদুপরি, এই ধরনের ছুটে আসা ক্লায়েন্টদের জন্য দাম ইতিমধ্যেই বাড়ানোর ঝুঁকি রয়েছে।

এই ক্ষেত্রে যা করা উচিত নয় তা হল তাড়াহুড়ো করা। আপনি একজন বেঈমান ডেভেলপারকে টাকা দেওয়ার জন্য তাড়াহুড়ো করে ঝুঁকি নেন এবং শেষ প্রতারিত রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের একজন হয়ে যান। কোম্পানিটি সাবধানে পরীক্ষা করুন - লাইফহ্যাকার লিখেছেন কিভাবে এটি করতে হয়।

আপনার যদি সময় না থাকে, চিন্তা করবেন না। এমনকি যদি দাম বাড়তে শুরু করে, তবে অ্যাপার্টমেন্ট ছাড়া এবং অর্থ ছাড়া থাকার চেয়ে একটু বেশি অর্থ প্রদান করা ভাল।

অপেক্ষা করুন, ব্যাংকের লাইসেন্স বাতিল হলে টাকার কী হবে?

এই ধরনের ঝুঁকি আইনেও দেওয়া আছে। যদি ব্যাঙ্ক তার লাইসেন্স হারায়, ডিপোজিট ইন্স্যুরেন্স এজেন্সি টাকা ফেরত দেবে - তবে, 10 মিলিয়নের বেশি নয়। অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া না দেওয়া পর্যন্ত বা আপনি বিকাশকারীর সাথে চুক্তি শেষ না করা পর্যন্ত বীমা বৈধ।

তাই একটি এসক্রো অ্যাকাউন্ট একটি আমানত মত দেখায়?

শুধুমাত্র আংশিকভাবে, এবং ব্যাংকগুলি এই ক্ষেত্রে খুব ভাল করছে। নতুন আইনের জন্য ধন্যবাদ, তারা ডেভেলপারদের ঋণ দেবে এবং তাদের কাছ থেকে সুদ পাবে। তারা বাড়ি তৈরি করার সময়, ব্যাঙ্ক এসক্রো অ্যাকাউন্ট থেকে টাকা "টুইস্ট" করতে এবং তাদের থেকে আয় করতে সক্ষম হবে। অ্যাপার্টমেন্টগুলি বিকাশকারীর কাছে চালু হওয়ার পরে, তিনি সুদ ছাড়াই ঠিক যে পরিমাণ আপনি রেখেছেন তা হস্তান্তর করবেন। বিকাশকারীর দেউলিয়া হওয়ার ক্ষেত্রে, আপনাকে সুদ ছাড়াই অর্থ দেওয়া হবে। এখানে শেষ পর্যন্ত কে জিতবে তা স্পষ্ট।

সুতরাং, ফলাফল কি?

বটম লাইন সহজ:

1. 1 জুলাই, 2019 থেকে, নির্মাণাধীন সম্পত্তি কেনা আরও নিরাপদ, তবে সম্ভবত আরও ব্যয়বহুল হয়ে উঠবে।
2. অ্যাপার্টমেন্টের জন্য আপনি যে অর্থ প্রদান করবেন তা বাড়িটি চালু না হওয়া পর্যন্ত ব্যাংকে থাকবে। যদি বিকাশকারী বাধ্যবাধকতা লঙ্ঘন করে তবে সেগুলি আপনাকে ফেরত দেওয়া হবে।
3. ব্যাঙ্কের সাথে সমস্যার ক্ষেত্রে, অর্থও আপনাকে ফেরত দেওয়া হবে, তবে 10 মিলিয়ন রুবেলের বেশি নয়।
4. কোনও ক্ষেত্রেই অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য তাড়াহুড়ো করার দরকার নেই - সমস্ত সূক্ষ্মতা বিবেচনা করুন। কিন্তু আপনি যদি একজন বিকাশকারীকে বেছে নিয়ে থাকেন এবং ইতিমধ্যেই একটি চুক্তির পরিকল্পনা করে থাকেন, তাহলে আপনি হয়তো কিছু অর্থ সঞ্চয় করতে পারবেন।